新的通道，基础设施公募REITs启动一周年
发布时间：
2023-07-31
5月17日，首批基础设施公募REITs“获准生证”迎来一周年。目前，基础设施公募REITs已有12只产品上市，募资规模达到458亿元。
5月17日，首批基础设施公募REITs“获准生证”迎来一周年。目前，基础设施公募REITs已有12只产品上市，募资规模达到458亿元。
基础设施公募REITs？基础设施公募REITs这个产品恐怕很多小伙伴们看了都是一头问号吧。今天，政信君就来给大家聊聊基础设施公募REITs。
按照中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）和证监会关于《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《基础设施基金指引》）的规定，基础设施公募REITs具有如下特征：
1.投资人通过购买基金公司发行的公募基金产品，投资于基础设施项目，取得基础设施项目的完全所有权或经营权利；
2.基础设施项目可以产生租金、收费等稳定的现金流，基金公司将获得的现金收益的90%以上分配给投资人。
从上述特征可以看出，基础设施公募REITs似乎与我们熟识的债券较为相似。二者的主要目的都是通过参与投资基础设施项目，从而获得投资收益。
接下来，政信君为大家盘点盘点债券与基础设施公募REITs的异同。
第一，二者都获得收益的背后支撑逻辑相同。
投资债券，就是投资者将部分资金租借给发债主体使用，发债主体定期支付租金到期归还本金，债券利息其实是投资者获得的出租这部分资金的租金收入。而投资基础设施公募REITs则是投资者将资金投资基础设施项目，这些项目可以产生租金、收费等稳定的收益，项目的分红其实是投资者获得的项目租金（或收费）的收入。
第二，二者都具备流动性。
债券我们都知道交易体系已经很成熟，也有银行间和交易所两大交易市场，投资者可以选择在二级市场进行债券交易。基础设施公募REITs虽然是封闭式公募基金，但投资者如有交易需求，也可以选择在二级市场进行交易，交易的场所是沪深交易所，交易的标的是基金份额，交易的方式包括竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议转让等。
第三，二者估值方式相同。
对于债券的估值一般大家都使用收益法估值。而对于基础设施公募REITs的估值，交易所在关于基础设施公募REITs规则适用指引中也规定“基础设施项目原则上以收益法作为主要的估价方法”。
说完相同点，接下来再来聊聊几个主要的不同点。
首先，最重要的不同就是信用支撑不同。债券主要依靠发债主体的信用评级作为背书，债券的价值就是发债主体的主体信用在资本市场的价值体现。而基础设施公募REITs看重的是底层可产生稳定收入的资产，而非看重某个主体，因此支撑基础设施公募REITs的是资产信用。
此外，就是二者虽然获得收益的逻辑相似但是获得收益的风险以及力度不同。债券拥有着固定利息回报，收益极为稳定。而基础设施公募REITs的收益依靠于资产本身现金流产生能力，对管理人的运营能力和判断能力要求较高。
智投政信点评：由于基础设施天然具有运营稳定、收益稳定的特性。使得基础设施公募REITs作为一个新兴产品在股市剧烈波动之下，展现了突出的抗通胀属性。但是此类产品始终受限于管理人的能力，所以投资者在选择投资的过程中还是需要多加思考。
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